Многие собственники постоянно задаются вопросом: почему наша управляющая компания ООО «Офис Инвест» работает так пассивно, игнорирует проблемы зданий и не привлекает к управлению самих собственников? Ответ кроется не в рядовых сотрудниках, а в личности руководителя и акционерах. Рыба, как известно, гниет с головы. Для начала, мы решили внимательно изучить биографию нашего директора — Андрея Мытника, и открывшиеся факты многое объясняют.
Уволить до вечера!
Андрей Мытник — фигура известная, но слава эта весьма специфическая. До того как «осчастливить» нас своим управлением, он занимал высокие посты в концерне «Беллегпром» и был директором ОАО «Камволь». Пиком его карьеры стал визит Президента Республики Беларусь на предприятие в декабре 2012 года. То, что тогда произошло, попало во все выпуски новостей и стало хрестоматийным примером управленческой импотенции.
Глава государства, увидев состояние завода, не стеснялся в выражениях, характеризуя работу Мытника. Цитаты того дня звучат как приговор любому менеджеру. Президент прямо заявил: «Он ведь не принимает никаких решений! Никаких! И мешает другим работать. У него руки дрожат, он боится всех… Не сделаешь — посажу». Вердикт был жестким и однозначным: «Выгнать с работы до вечера». Казалось бы, после такой публичной порки и «волчьего билета» путь на руководящие должности должен быть закрыт. Но нет, «ценный кадр» всплыл в нашем бизнес-центре.
Зарплата выше, чем у директора завода
Самое поразительное в этой истории — это стоимость содержания данного управленца. На сегодняшний день заработная плата генерального директора того самого «Камволя» — гигантского производственного предприятия с тысячами сотрудников, сложным оборудованием и колоссальной ответственностью — составляет около 3000 рублей.
А теперь загляните в смету ЗАО «Офис Инвест». Наш директор Андрей Мытник, чья работа, в основном, сводится к перекладыванию бумажек и управлению штатом уборщиц и вахтеров, получает порядка 6000 рублей. Мы платим уволенному за некомпетентность чиновнику в два раза больше, чем получает директор стратегического завода! Это не просто переплата, это плевок в лицо каждому собственнику, который ежемесячно оплачивает этот «банкет» из своего кармана.
Сам себе режиссер: схема с арендой
Но высокая зарплата — это еще не все. Андрей Мытник проявил удивительную изворотливость, заняв сразу два кресла. Он является директором не только нашей управляющей компании «ОфисИнвест», но и по совместительству возглавляет «ОфисЛизинг». И здесь начинается самое интересное: одна фирма под руководством Мытника сдает помещения в аренду другой фирме под руководством Мытника.
Фактически, человек подписывает договоры сам с собой, перекладывая деньги собственников из одного кармана в другой. Эта схема идеальна для раздувания административных расходов. Зачем искать офис подешевле или оптимизировать затраты, если можно арендовать метры у «своей» же компании по нужной ставке? Конфликт интересов налицо, но кого это волнует, когда речь идет о прибыли застройщика и его ставленников?
Как верно заметил когда-то Президент, не принимает решений. Он просто занимает место, исправно подписывает нужные акционерам «Офис Инвеста» документы и получает за это огромные деньги наших собственников. История с «Камволем» ничему его не научила, она лишь показала ему, где найти место потише и посытнее. И это место — наша с вами шея.
Общественный Орган управления
Когда собственники начинают задавать неудобные вопросы о тарифах и расходах, им часто отвечают: «решения принял Общественный Орган управления». Но давайте разберемся, что это за собрания и кто на них на самом деле принимает решения. Мы изучили протоколы и вскрыли схему, которая позволяет меньшинству диктовать свою волю большинству.
В 2013 году для легитимизации деятельности управляющей компании был создан так называемый «Общественный Орган управления». Звучит красиво и демократично, но дьявол кроется в деталях. Этот орган, не предусмотренный законодательством и не имеющий реальной юридической силы, был придуман с одной целью: подменить собой настоящие общие собрания. Зачем собирать всех и выслушивать претензии, если можно создать карманный совет, который будет штамповать нужные решения?
Давайте посмотрим на состав этого «совета». Из 11 членов большинство — это лица, напрямую связанные с застройщиком и управляющей компанией.
-
ООО «Белла электротехника» — компания учредителя Шлопака.
-
ИП Перепечко — учредитель «Офис Инвест».
-
Борисович Д. Е. — один из главных бенефициаров и акционеров.
-
УП «Абориген» — компания того же Борисовича.
-
ООО «Офис Инвест» — собственно, сама управляющая компания.
-
Бельдюк С. Н. — еще один акционер.
-
«Приорбанк» и «Банк Торговый Капитал» — попали в список скорее «для галочки», так как обычно активного участия в управлении не принимали, зато получили приятный бонус в виде тарифов, которые в два раза ниже, чем у остальных.
Получается, что этот орган состоит из самих же учредителей и акционеров «Офис Инвеста». Они сами себе назначают тарифы, сами себя контролируют и сами себе отчитываются.
А теперь самое интересное — математика. На момент создания этого совета данная группа лиц владела чуть более 50% площадей в здании. Казалось бы, большинство. Но фокус в том, что решения внутри совета принимаются простым большинством голосов его членов. Если из 11 членов «за» проголосуют 6 (то есть та самая заинтересованная группа), решение считается принятым от имени всех собственников.
Но если пересчитать эти голоса в реальные квадратные метры, то окажется, что эти 6 членов совета владеют в сумме всего 25–30% площадей здания!
Следите за руками:
-
Создается орган, якобы представляющий интересы всех.
-
В него входят «свои» люди.
-
Эти люди голосуют за выгодные им решения.
-
В итоге, группа лиц, владеющая меньшинством площадей (25–30%), принимает решения, обязательные для всех остальных собственников, владеющих 70–75%.
Это гениальная в своей наглости схема подмены решений общего собрания. Нас убеждают, что решения легитимны, потому что за них проголосовал «совет». Но по факту, этот совет — ширма, за которой кучка акционеров «Офис Инвеста» решает свои финансовые вопросы за наш счет. Мы платим по завышенным тарифам не потому, что так решили собственники, а потому, что так решила группа выгодополучателей, умело манипулирующая процедурами голосования.
Собрание уполномоченных собственников
К 2024 году в «Офис Инвесте» осознали неприятную для себя арифметику. За прошедшие с 2013 года десять лет учредители и приближенные к ним лица распродали значительную часть своих площадей. Стало очевидно: старый «Общественный орган» теряет даже видимость легитимности. Чтобы не потерять рычаги управления, была придумана новая комбинация. В 2024 году через общее собрание спешно «пропихнули» создание клона старой структуры, но под новой вывеской — «Совет уполномоченных собственников». Суть осталась прежней: создать орган, который будет подменять собой волю всех владельцев недвижимости, но теперь уже с «обновленным» составом лояльных лиц.
Однако эта схема «смены вывески» столкнулась с жесткой реальностью закона. В 2025 году стало окончательно ясно, что подобные игры нелегитимны:
- Судебный прецедент. Уже есть решение суда по другому делу, где черным по белому написано: законодательство НЕ предусматривает создание никаких «Советов уполномоченных» или иных прослоек при управлении через Управляющую компанию. Все полномочия — только у Общего собрания.
- Протест Верховного Суда. Самый серьезный удар по схеме нанес Заместитель Председателя Верховного Суда, который вынес протест по факту этого голосования. Это прямой сигнал о том, что создание суррогатных органов управления незаконно.
Несмотря на то, что юридическая машина еще перемалывает эти решения, ситуация для директора Мытника и акционеров патовая. Они прекрасно понимают, что их «Совет» — фикция, но продолжают цепляться за него. Ведь это единственный способ для меньшинства (владеющего в реальности лишь 25–30% площадей) навязывать свою волю большинству собственников, прикрываясь решениями несуществующего в правовом поле органа.