Аудио версия
Уважаемые собственники! Прямо сейчас сразу в нескольких зданиях разворачивается один и тот же сценарий. Управляющая компания ООО «ОФИСИНВЕСТ» в лице директора Мытника А.А. предпринимает очередную попытку «переизбраться» и навязать нам новый кабальный договор — уже сложно сосчитать, какой по счету. Но давайте отбросим эмоции и просто посмотрим, что конкретно нам предлагают подписать. Вчитайтесь в текст пункта 2, который мы приводим дословно:
«2. Стоимость услуг по настоящему договору (тариф) устанавливается Исполнителем исходя из фактических затрат за предыдущий период с применением рентабельности не более 35%… В случае изменения тарифа, информация доводится до потребителей путем размещения на сайте (www.ofis.by) и в счетах, выставленных в адрес потребителей».
Прочитали? А теперь спросите себя честно: находясь в здравом уме и твердой памяти, вы бы добровольно подписали такую «дичь»? Ответ очевиден — нет. Нас пытаются загнать в финансовую ловушку.
Ловушка №1: Платим за всё, что они захотят
Самый циничный пункт договора скрывается под номером 2. В нем сказано, что стоимость услуг устанавливается Исполнителем исходя из «фактических затрат». Вдумайтесь в эту формулировку. В договоре нет фиксированной цены за вознаграждение. В договоре нет сметы, которую мы должны утвердить. Там есть карт-бланш на любые траты.
Что такое «фактические затраты» на управление в понимании ООО «ОФИСИНВЕСТ»? Это зарплаты, которые директор назначает себе и своему административному штату. Сегодня зарплата директора с материальной помощью составляет около 6 000 рублей, главного бухгалтера — 4 000 рублей. А завтра? Кто помешает им назначить себе оклад в 10 000 или 20 000 рублей? Никто. Ведь по договору мы обязались оплачивать их «фактические затраты», то есть, по сути, их же зарплату, которую они сами себе и назначат.
Автомобили и аренда у самих себя
В эти затраты уже вписалась покупка нового служебного автомобиля. В 2024 году они купили машину за 49 000 рублей. Это легло в наши платежи. А если в следующем году директору захочется комфорта и он купит Mercedes? Это тоже будет «фактическая затрата», необходимая для управления. И вы будете обязаны это оплатить, потому что сами подписали этот договор.
Но и это не предел цинизма. Директор ООО «ОФИСИНВЕСТ» А.А. Мытник одновременно является директором ООО «Офис Лизинг». И что они делают? ООО «Офис Лизинг» сдает в аренду ООО «ОФИСИНВЕСТ» административный офис по ставке 55 рублей за м²! И это цена 2024 года, не 2026-го. Никто не помешает им завтра поставить ставку 110 рублей за метр. И это снова станет их «фактическими затратами», которые вы будете обязаны оплатить, а заодно увеличит базу для начисления их 35% рентабельности.
Фантазии за ваш счет
В понятие «управление» можно вписать всё, что угодно. Это не техническое обслуживание, где есть регламенты. В управление можно включить рекламу, покупку новейших компьютеров, раздувание штата ненужных сотрудников. Любая прихоть директора станет вашим расходом. Купили новые кожаные кресла в офис? Затраты на управление. Наняли личного помощника? Затраты на управление. Выписываете себе премии? Затраты на управление. И чем больше они потратят, тем больше заработают на своей рентабельности.
Ловушка №2: Рентабельность 35% — бизнес на наших убытках
Мало того, что мы оплачиваем все их расходы, так они еще и заложили себе гарантированную прибыль. В том же пункте 2 прописана рентабельность «не более 35%». Это фантастическая цифра для сферы обслуживания недвижимости. Но самое страшное здесь — экономическая модель.
Подумайте, выгодно ли управляющей компании экономить ваши деньги? Нет. Чем больше их «фактические затраты», тем больше сумма, от которой считаются эти 35% прибыли. Им выгодно раздувать штат, покупать дорогую технику, заказывать услуги по завышенным ценам. Чем больше они потратят, тем больше заработают. Это перевернутая логика, где ваша эффективность — это их убыток, а ваше разорение — их сверхприбыль.
Ловушка №3: «Черный ящик» без права проверки
В договоре полностью отсутствует регламент того, что именно считается «фактическими затратами». Нет ни закрытого перечня, ни ограничений. Услуга «управление» — это резиновое понятие. Без утвержденной сметы и конкретного списка работ, любая трата денег со счета компании может быть названа расходами на управление.
Но самое страшное — полное отсутствие механизма контроля. Как будет осуществляться проверка этих затрат? Договор не обязывает их предоставлять вам первичные документы, чеки, акты выполненных работ или договоры с подрядчиками до выставления счета. Вам просто нарисуют итоговую цифру.
Кто проверит обоснованность этих трат? Никто. Кем это будет контролироваться? Никем. Нам предлагают верить на слово людям, которые уже заложили себе 35% прибыли на наших расходах и арендуют офисы сами у себя по завышенным ценам. Вы готовы оплачивать счета из «черного ящика», содержимое которого от вас скрывают?
Ловушка №4: Уведомление через сайт — молчание как согласие
Юристы называют это «конклюдентными действиями», а на простом языке это называется обман. В договоре прописано: «В случае изменения тарифа, информация доводится до потребителей путем размещения на сайте (www.ofis.by)». Вам даже не пришлют письмо. Они просто повесят новость на сайте, на который никто из нас не заходит каждый день.
Схема проста: они публикуют новый тариф, вы его не замечаете, приходит счет, вы его оплачиваете (даже частично). Всё. С юридической точки зрения вы согласились с новой ценой. В суде вы ничего не докажете, ведь вы «были уведомлены» надлежащим образом согласно договору.
Потеря контроля
Закон о совместном домовладении говорит четко: размеры платежей — это исключительная компетенция общего собрания. Мы, собственники, должны утверждать смету. ООО «ОФИСИНВЕСТ» же пытается подменить закон своим договором, присвоив себе право единолично решать, сколько денег вынуть из вашего кармана.
Если мы проголосуем за этот документ сейчас, отыграть назад будет практически невозможно. Чтобы изменить условия или расторгнуть договор, нам придется собирать новое общее собрание. Вы знаете, как тяжело собрать кворум — более 50% голосов собственников. Это адский труд и огромные временные затраты. Управляющая компания это прекрасно понимает. Они рассчитывают на нашу разобщенность и пассивность сейчас, чтобы потом годами доить здание, прикрываясь нашей же подписью.
Что делать?
Не дайте себя обмануть. Этот «Типовой договор» — приговор вашему бюджету. Мы призываем всех собственников ПРИНЯТЬ УЧАСТИЕ В ГОЛОСОВАНИИ и голосовать ПРОТИВ утверждения договора в такой редакции и ПРОТИВ наделения ООО «ОФИСИНВЕСТ» неограниченными полномочиями.