Один из наших собственников дошёл до суда. Сначала — Центральный районный, потом — Минский городской. И 12 марта 2026 года апелляционная инстанция поставила точку: договор «ОфисИнвест» с нами, оба ключевых приложения и дополнительное соглашение о повышении тарифов — всё это ничтожно. То, что мы говорили годами, суд наконец зафиксировал на бумаге. «ОфисИнвест» строил свою систему оплаты не на законе, а на нашей неосведомлённости. Пришло время разобраться, что именно они делали.
Два договора вместо одного — старый фокус
В договоре от 5 января 2022 года «ОфисИнвест» прописал условие, которое обязывало нас заключить ещё один договор — отдельно на техническое обслуживание. Поверх уже существующего основного. Зачем? Очевидно: второй договор — вторая строка платежей, которую уже сложнее оспорить.
Апелляционный суд назвал это прямым нарушением законодательства. В Беларуси существует Типовой договор об управлении общим имуществом, утверждённый Постановлением Совета Министров №384. Этот типовой договор — не рекомендация, это обязательный образец. Управляющая организация не имеет права менять его предмет, добавлять поверх него дополнительные обязательства или придумывать новые основания для платежей. Один договор — один предмет. Абзац 3 пункта 1 договора признан ничтожным.
Вознаграждение спрятали в тариф — мы это видели
В Приложении №1 «ОфисИнвест» прописал структуру тарифа. Незаметно, среди прочих строк, туда было включено собственное вознаграждение управляющей организации. Включено в статью «техническое обслуживание» — так, чтобы не бросалось в глаза. Никакого собрания собственников по этому поводу не проводилось. Нас просто поставили перед фактом.
Суд назвал это недопустимым. Управляющая организация — наш нанятый исполнитель, а не орган, который сам себе назначает вознаграждение. Любое изменение структуры тарифа, любое включение новых статей расходов — это исключительная компетенция общего собрания участников домовладения. Без нашего решения — ни одной новой строки. Пункты 1 и 3 Приложения №1 признаны ничтожными.
Семь тарифов для одного домовладения — это беспредел
Приложение №2 — это отдельная история. «ОфисИнвест» установил семь различных тарифных ставок для разных частей зданий по Тимирязева 65, 65А, 65Б, 67. Семь. Разных. Ставок. Для одного домовладения.
Закон здесь предельно чёток: обязательные платежи должны распределяться между собственниками пропорционально их доле в праве собственности на общее имущество. Хочешь установить что-то другое — собери собрание, набери половину голосов и прими решение. Ничего этого сделано не было. «ОфисИнвест» просто придумал свою систему распределения и начал её применять. Апелляционный суд признал Приложение №2 ничтожным целиком.
Уполномоченное лицо — не вечный представитель
Это нарушение установили оба суда — и первая инстанция, и апелляция. В 2022 году собственники уполномочили Борисовича Д.Е. подписать основной договор об управлении. Конкретный документ. Один раз. На этом полномочия заканчивались.
«ОфисИнвест» решил иначе. В апреле 2025 года Борисович подписал Дополнительное соглашение №3, которым повышались тарифы. Никакого нового решения собственников — никакого нового мандата. Суд указал прямо: право подписать один договор не превращается в право подписывать всё, что появляется после него. Каждое новое действие от имени собственников требует нового решения собрания. Дополнительное соглашение №3 от 30 апреля 2025 года признано ничтожным.
Что мы теперь вправе требовать
Два судебных решения — это не просто победа одного собственника. Это юридически зафиксированные права всех нас. На их основании каждый участник домовладения вправе требовать:
- Привести договор об управлении в соответствие с Типовым — убрать из него всё, что выходит за рамки Постановления №384.
- Отменить тарифы, которые менялись без решения общего собрания. Если собрание не принимало решение о повышении — тариф незаконен.
- Пересчитать платежи за период, когда они распределялись непропорционально долям собственников. Семь тарифных ставок — это семь нарушений принципа пропорциональности.
- Исключить из тарифа строки расходов, которые не были согласованы на собрании, в том числе вознаграждение управляющей организации, внесённое в обход собственников.
- Признавать недействительными любые документы, подписанные уполномоченным лицом за пределами выданных ему полномочий.
Хватит платить по их правилам. Два суда. Два подтверждения. Договор, приложения, дополнительное соглашение — всё это строилось не на законе, а на расчёте, что мы не разберёмся и не пойдём судиться. Один из нас разобрался и пошёл. И выиграл. «ОфисИнвест» не ошибся один раз — они выстроили систему, в которой каждый пункт договора работал в их пользу и против нас. Это не случайность. Это то, как они работают.
Теперь у нас на руках решения двух судебных инстанций. Это инструмент. Используйте его: приходите на собрания, голосуйте осознанно, требуйте обоснования каждой строки тарифа, не подписывайте документы, не понимая их содержания. И если «ОфисИнвест» снова попытается что-то изменить в обход собрания — вы теперь знаете, чем это заканчивается в суде.
