В нашем совместном домовладении на Тимирязева 65, 65А, 65Б, 67 сложилась ситуация, которую иначе как финансовым рабством назвать нельзя. Не многие из вас помнят тот роковой 2013 год, когда вместо создания Товарищества Собственников, которое работало бы на нас, была выбрана управляющая компания. С тех пор многие собственники не раз пожалели об этом решении, глядя в свои ежемесячные счета. Мы решили разобраться, за что именно мы платим и почему цифры в счетах вызывают оторопь, а не благодарность за сервис.
Управление общим имуществом: плата за воздух
Давайте начнем с фундамента — услуги по управлению общим имуществом. Управляющая компания очень любит этот пункт, ведь он самый мутный. Важно понимать, что управление — это не работа руками. Это не ремонт фасада и не замена труб. Это исключительно организационный процесс. Это работа директора, который подписывает бумажки, и бухгалтерии, которая выставляет нам счета. По сути, вся их «работа» сводится к заключению договоров со сторонними организациями: минскводоканалом, электросетями, лифтерами, строителями и другими поставщиками услуг.
В нормальной ситуации, например в жилых домах, красная цена этой услуги составляет всего 4 копейки с квадратного метра. Почему так мало? Потому что для оказания этой услуги не нужно ничего, кроме стола, стула и компьютера. Управляющая компания не производит тепло и не качает воду, они просто перепродают нам услуги монополистов. Мы платим им зарплату только за то, что они существуют и перекладывают бумажки с одного края стола на другой. В эпоху цифровых технологий для распределения счетов достаточно одной компьютерной программы и приходящего бухгалтера, но никак не раздутого штата управленцев, который мы с вами кормим.
Техническое обслуживание: тариф-призрак
Самый циничный этап изучения счетов наступает, когда пытаешься понять наполнении тарифа. Здравый смысл подсказывает: если ставка в нашем здании кратно превышает расценки жилого фонда (где цена вопроса всего 21 копейка), то сервис должен быть «под ключ». Мы рассчитываем на безопасность и отсутствие технических проблем. Однако реальность разбивает эти ожидания.
Управляющая компания превратила основную ставку в банальную «плату за вход». Выясняется, что обслуживание всех сложных и дорогостоящих систем вынесено за скобки и тарифицируется дополнительно. Исправность лифта, вывоз мусора, чтобы мы не погрязли в отходах, и даже критически важная эксплуатация трансформаторной подстанции — всё это отдельные строки расходов. Нас заставляют финансировать каждый шаг профильных организаций сверх уже внесенной абонентской платы.
Список «исключений», за которые с нас взимают деньги по второму кругу, впечатляет своим масштабом. Пожарная автоматика и сигнализация, охранные системы, тревожная кнопка, любые строительные работы — всё это не входит в раздутый тариф. Фактически, огромные суммы уходят лишь на содержание штата «местных» сантехников и электриков для замены лампочек, в то время как реальную работу подрядчиков мы оплачиваем из своего кармана повторно.
Отдельного внимания заслуживает графа «Охрана». Здесь управленцы идут на прямую подмену понятий. Согласно Постановлению Совета Министров № 384, это дополнительная услуга, которая может оказываться исключительно с письменного личного согласия каждого собственника. Вспомните: вы подписывали такой документ? Давали добро на наём этих сотрудников? Ответ очевиден, но начисления в счетах появляются с завидной регулярностью.
Будем честны: под видом охраны нам продают услуги вахтёров. В эпоху, когда цифровой контроль доступа и видеонаблюдение работают круглосуточно и стоят копейки, содержание «живых сторожей» выглядит дорогим архаизмом. Эти сотрудники не несут материальной ответственности, их функционал часто сводится к присутствию на посту. Мы просто субсидируем налоги и зарплаты людей, выполняющих роль мебели в холле.
Возникает закономерный вопрос: какова же реальная ценность услуги «Техническое обслуживание»? По сути, это скрытая комиссия за существование управляющей компании, которая не решает проблемы, а лишь перевыставляет счета от реальных исполнителей, добавляя к ним навязанный сервис вахтёров.
Санитарное содержание: фантастическая уборка
И наконец, третий кит, на котором держится благосостояние управляющей компании — санитарное содержание. Проще говоря, уборка мест общего пользования. Безусловно, наше здание отличается от жилого дома. У нас есть офисные блоки и, что немаловажно, общие санузлы, которых нет в подъездах многоэтажек. Это действительно требует дополнительных расходов.
Однако давайте посмотрим на базовые цифры. Уборка вспомогательных помещений (коридоров, лестниц) в обычном доме стоит утвержденные 6–7 копеек с метра. Даже если мы примем во внимание наличие санузлов и увеличим эту стоимость в три или пять раз с учетом специфики бизнес-центра, мы все равно не получим тех фантастических сумм, которые нам выставляют сейчас. Разница между реальной себестоимостью швабры с тряпкой и тем, что мы видим в счетах, оседает в карманах управляющей компании.
Кому это выгодно?
Сложившаяся ситуация — это не случайность и не ошибка менеджмента. Это продуманная система. В нашем центре есть группа из примерно десяти собственников-акционеров ОфисИнвест (среди которых звучат фамилии Борисович, Перепечко, Шлопак, Бельдюк и другие), владеющих значительными площадями. Им эта ситуация выгодна напрямую.
Никто из рядовых собственников не знает, какие люди реально работают в штате, какие у них зарплаты и функционал. Нам не показывают структуру затрат и не исполняют решения суда, потому что тогда станет очевидно: мы оплачиваем «банкет» узкой группы лиц. Директор «ОфисИнвест» и связанной компании «ОфисЛизинг» — одно лицо. Они сами себе сдают помещения, сами себя нанимают и сами формируют сметы, которые мы обязаны оплачивать.
Мы должны четко осознавать: нас вводят в заблуждение, прикрываясь сложными терминами и мнимой уникальностью нашего объекта. На самом деле мы просто переплачиваем за посредничество. Управление общим имуществом, техобслуживание и уборка — это стандартные, рутинные процессы, которые имеют рыночную стоимость. И эта стоимость в разы ниже той, которую нам навязывают.